Stanarsko pravo: Kada se i koliko smije povećati stanarina?

Bild 1 vergrößern +

Zahtjevi stanodavaca često nisu opravdani, jer dolaze prije roka u kojem se stanarina smije povisiti, a još češći je slučaj da je povećanje pretjerano veliko i da nema uporište u zakonu. No, kada se i koliko stanarina smije povećati?

U prvoj godini stanovanja – nema povećanja

U načelu važi: stanarina se ne smije povećati u prvoj godini stanovanja, a svake tri godine može porasti do najviše 20 posto. Nadalje, stanar nije dužan plaćati više od prosjeka po “kvadratu” u svom mjestu. Kako do brojki i po čemu se ravnati? Nije na odmet najprije provjeriti da li je stanodavac naveo točan broj kvadrata s kojima raspolažete ili je koji dodao, što se ponekad događa. Zatim izračunate koliko biste, u slučaju povećanja stanarine, plaćali “hladni pogon” - tzv. Kaltmiete po kvadratnom metru. I na kraju tu brojku usporedite s prosječnim cijenama, navedenim u tzv. “ogledalu stanarina” - na njemačkome: Mietspiegel.

Mietspiegel kao orjentir

Odvjetnik Mirco Theiner iz Saveza stanara u Bonnu pojašnjava: “Mietspiegel je važan instrument i za stanodavce i za stanare zato što predstavlja jednostavno sredstvo kod utemeljenog povećanja stanarine. Sastavljaju ga interesna undružnja obje strane i on, na osnovi statističkog izračuna, nudi realnu vrijednost za uspoređivanje stanarina u mjestu stanovanja.”

Iza ove definicije krije se korisno sredstvo. Tko u Mietspiegel zaviri – na internetu ili u udrugama stanara - naći će prosječne stanarine, izračunate po kvadratnom metru, u svom mjestu ili svojoj gradskoj četvrti. Podaci su izračunati znanstvenom metodom i redovito se aktualiziraju. Mietspiegel potvrđuju udruge stanara i stanodavaca te predstavnici lokalnih vlasti, a kao obavezni orjentir propisuje ga i zakon. Međutim, nisu svi stanodavci korektni, neki se služe i trikovima.

Trikovi stanodavaca

Mirco Theiner navodi slučaj tvrtke Rheinhaus GmbH koja je od svojih stanara nastojala izmamiti znatno više no što je smjela. Zahtjev za povećanjem stanarina potkrijepila je presudom koja, navodi odvjetnik, s traženim povećanjem nema nikakve veze: “Stanarima su poslali dopis u kojem navode presudu Vrhovnog suda BGH, koja bi se navodno odnosila i na njihove stambene prilike, što uopće nije slučaj, i tako ih pokušavaju “prtisnuti”, jer bi ustvari smjeli povećati stanarinu samo koliko to dopušta Mietspiegel, a ne više od toga.”

Što dopušta zakon?

No, što omogućuje i dopušta zakon? Prvo: da se stanarina povisuje u skladu s porastom životnih troškova, ali to stanodavci izbjegavaju jer bi im premalo donijelo. Drugo: zakon im omogućuje da se posluže odgovarajućom analizom i izračunom stručnjaka, ali to bi ih koštalo, pa ni za tim ne posežu često. Treće: dozvoljeno je da sami odaberu tri usporediva stana i dokažu stanaru da je u njima stanarina veća, te da na osnovi toga traže povećanje.

Za tim je posegnula i navedena tvrtka, ali – kako je za WDR rekao odvjetnik Theiner – uzela je za usporedbu tri sanirana stana s puno većim stanarinama, s kojima se uopće nije smjelo uspoređivati: “Stanarine uzete za usporebu uopće se ne mogu uspoređivati s drugima, jer riječ je o stanovima koji su nedavno sanirani i ponovo iznajmljeni, a kod novog iznajmljivanja stanodavac nema ograničenja što se tiče stanarine. Zbog toga su stanarine kod saniranih stanova daleko iznad prosjeka kakav navodi Mietspiegel i onih s kojima se može uspoređivati.”

Dva mjeseca za odgovor

Za uspoređivanje stanarina se inače mora uzeti tri jednako stara, jednako velika i jednako opremljena stana na istoj lokaciji. Njihove se adrese moraju navesti, tako da stanar sve može provjeriti.

Na zahtjev za povišenje stanarine, kako navodi Mieterbund, stanar mora odgovoriti u roku od dva mjeseca. Ako se povećana stanarina kreće u okvirima prosjeka iz Mietspiegela, stanar mora pristati na povećanje. U suprotnom – može očekivati tužbu.

Što važi kod tzv. Staffelmiete?

Inače se i stambenim ugovorom može regulirati da se stanarina povećava niz godina zaredom. U tom slučaju riječ je o tzv. Staffelmiete. S obzirom da je na povećanje unaprijed pristao, stanar se kasnije nema pravo pozivati na Mietspiegel i u načelu ne može se obraniti od porasta stanarine. Stručnjaci zbog toga preporučuju da se prije sklapanja takvog ugovora procijeni kakve financijske posljedice on može imati u budućnosti. Dodaju i da se u slučaju Staffelmiete u ugovoru treba navesti za koliko se stanarina povećava i kada – na koji datum. Pritom, povećanje može uslijediti samo jednom u godini dana i stanodavac nema pravo tražiti dodatno povećanje.